아빠의 이야기

부동산, 토지매매 사기 당하지 않는 핵심 원리( feat. 기획부동산 )

뀨티❤ 2022. 7. 7. 14:00
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최근 모아놓은 전재산을 용기 내어 투자한 지인이 기획부동산 사기를 당했다는 이야기를 들었다. 이미 계약은 끝났고, 소송이 진행되어도 승산이 없다고 한다.  

 

 

이와 같은 추가 피해가 더 이상 발생하지 않길 바라는 마음에서  '반드시 알아야 되는 부동산 투자와 관련된  핵심과 수익을 극대화시킬 수 있는 지식'을 알려드리고 싶다. 3분을 투자해 30년을 지켜내고, 소중한 내 재산을 잃지 않는 방법을 알고 싶은 분들 혹은 제대로 된 투자로 내 인생을 바꾸고 싶은 분들은 이 글을 정독하길 권한다.

 

부동산 투자에 대하여 아주 초보라면 이전에 발행해 놓은 집값에 관련된 아래 글도 참고하기 바란다.

2022.06.10 - [아빠의 이야기] - 주목! 서울 집값이 오르는 이유

 

주목! 서울 집값이 오르는 이유

당신의 노력이 거품이 되지 않도록, 벼락 거지가 되지 않도록, 서울 집값이 오르는 이유에 관하여 명확하고 단순하게 적어보겠습니다. 세상을 상식적이면서 객관적인 시야로 바라볼 수 있도록

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 부동산 기초 원리 및 토지 매매 시 반드시 고려해야할 사항

부동산 정보사이트라는 곳들에서 급매물이나 반값 매물 찾다가 결국 종착역은 부동산 변호사 사무실인 경우가 많다.  공인중개사, 부동산 변호사 그 누구의 도움도 없이 자기 스스로 제대로 투자하는 법을 배워보자.

 

 

 

 

✔ 부동산 개념의 재정립 해보자

 

일반인이 생각하는 부동산은 눈에 보이는 건물이다. 하지만 이런 접근방식은 어린아이가 보는 관점과 다를 바가 없다. 부동산을 바라볼 때는  '1. 토지 + 2. 건설비용 + 3. 기타 비용 + 4. 기댓값 = 부동산 가치' 이렇게 바라보아야 한다.

 

 

아파트 주택 빌라 다 비슷하게 접근하면 된다. 각자의 특성이 조금씩은 다르지만 위의 공식을 잊지 않는다면 크게 낭패 볼일은 없다. 그중 가장 핵심이 되는 것이 1번 토지이고, 2~4번은 부수적인 것이므로 간략하게 부수적인 부분들 먼저 설명하고, 핵심인 토지에 관하여 설명하겠다.

 

 

 

 

✔부수적인 내용정리

 

2번 건설비용은 말 그대로 건물을 짓는데 들어간 돈이다. 건물 하나를 짓는데 들어가는 평당 건자잿값과 인건비 장비 등의 비용이므로 시세가 정해져 있다. 3번 기타 비용은 등기비나 세금 등 절차를 진행하는데 들어가는 비용이다. 4번 기댓값은 소위 말하는 P다.(프리미엄이라고도 한다.) 부동산 시장이 과열되거나 해당 물건지의 위치가 좋아 수익성이 좋다고 생각될 때 플러스 프리미엄이 붙고, 부동산 규제, 시장의 폭락, 경쟁 물건의 대량 공급 또는 건물 주인이 문제가 생겨 시세대로 팔지 못하고 처분할 경우 마이너스 프리미엄이 형성된다.

 

✔부동산수익과 손실은 어디서 오는가?

그래서 2번 건설비용과 3번 기타비용은 크게 변동이 없고, 부동산 투자의 대부분 수익과 손실은 1번 토지와 4번 기댓값(P 프리미엄)을 계산하는데서 발생한다.

 

 

 

✔부동산의 핵심 토지

기본적인 개념을 이해했으니 이제 핵심인 1번 토지를 알아보자. 토지는 종생 불변하며 지구 상에 단 하나씩만 위치하기 때문에 좋은 위치를 잡아놓으면 소유자가 내놓을만한 합당한 가격을 주지 않고서는 다른 사람이 가질 수 없다. 그래서 토지를 보는 눈을 키워야 하고, 토지만 볼 줄 알면 각종 뉴스나 사람들의 구설수로부터 흔들리지 않고, 부동산 수익을 극대화할 수 있다. 

 

 

 

 

 

✔ 그럼 실제 토지를 매매하는 방법을 통해 부동산의 기초를 배워보자!

 

1️⃣ 토지의 사용목적을 명확히 하고 투자하자!

 

일반적으로 토지를 투자할 때 '1평에 얼마를 투자해서 추후에 얼마에 팔겠다'라는 단순한 생각에서 토지투자에 접근하는 경우가 있다. 이런 경우 99% 지옥으로 가는 문이 열린다.

 

 

토지투자의 가장 기본은 정확히 어떤 용도로 사용할지 정해놓고 투자를 하고, 어떤 상황에서 매도할지 계획을 세워 놓아야 한다. 토지의 용처에 따라 토지에 대한 투자방법이나 선택해야 하는 토지의 용도(신분)가 천차만별이기 때문이며, 이것이 뒷받침되지 않을 경우 수익을 전혀 걷지 못할 수도 있기 때문이다.

 

 

토지 사용목적의 두 가지 예시

 

첫째, 원형지 보존 후 매도

매입한 토지를 시세가 올때까지 그대로 보유하다가 매도

 

둘째, 각종 인허가 등 귀찮은 작업 대행 후 매도

[ex. 인허가만 취득 후 매도 ( 개발행위허가 or 공장설립 승인 허가 )

농지/산지전용허가 + 도시계획심의 + 소규모 환경영향평가 허가 포함
인허가만 보통 6~9개월 소요되기 때문에 인허가만 취득하여 명의변경
인허가 취득 + 토목공사 후 매도
인허가 + 공장/창고 준공 후 매도 ( 근린시설 포함 ) ]

 

 

 

2️⃣ 토지이용규제를 반드시 확인하고 투자하자! 확인이 안 되면 투자 생각을 접자!


토지 매수 전 이른바 토지의 상세정보에 대해 반드시 확인해야 하며, '토지이용 계획원'에서 손쉽게 확인할 수 있다.

 

 

만약 판매자 혹은 중개인이 특수한 상황을 설명하면서 지번을 알려주지 않거나 토지이용 규제를 확인하기 어려운 상황이라면 절대 투자를 하면 안 된다.

 

 
토지이음 www.eum.go.kr

 

보라색 표시 : 용도 & 주황색 표시 : 규제사항 & 빨간색 표시 : 맹지 여부

 

❗ 주의 깊게 봐야 하는 부분은 가. 용도, 나. 규제사항, 다. 지적도상 맹지 여부 이렇게 크게 세 가지이다.

 

 

 

가. 용도는 토지의 신분이고, 지목은 토지의 직업이다. 

 

용도는 신라시대 골품제라고 생각하면 이해가 쉽다. 성골과 진골은 왕이 될 수 있지만, 두품은 왕이 될 수 없다. 즉, 용도가 좋은 땅이면 시간이 흘러 때가 되면 좋은 결과를 기대할 수 있지만, 애초에 용도가 잘못되면 나보다 더 바보가 매수해 줄 때까지 평생 세금만 내는 지옥을 맛보게 될 확률이 높다.

 

 

용도변경이 있는데, 왜 그런 말을 하느냐 반문하는 사람도 있을 것이다. 맞다. 용도변경이 불가능 한 것은 아니다. 하지만 삼성이나 SK처럼 큰 회사가 지역발전을 위해 막대한 자금을 투자했을 때에나 가능하다. 수십조 원을 투자해 들어오면서 직원을 채용하고, 각종 세금 및 지출을 하면서 지역경제 발전에 매우 크게 이바지하기 때문에 가능한 것이다.(인이 쉽게 할 수 있는 지목변경을 용도변경과 헷갈리면 안 된다.)

 

 

 

나. 규제사항은 지자체별로 상이하나 용도와 같이 절대적으로 중요한 내용이다.

 

내가 산 땅에 규제사항이 없으면 없을수록 미래가치가 높고, 규제사항이 하나라도 더 있을수록 무엇인가 불가능의 족쇄가 있다고 생각하고, 매입할 때 무엇에 관한 내용인지 반드시 검색해보자.

( 예를들어 방공식별구역이면 고도제한이 생기고, 개발제한 구역이면 개발이 제한된다.)

 

 

 

다. 도로와 배수로(구거)는 반드시 확인해야 한다.

 

맹지 여부는 토지가 도로와 접해있거나 접할 수 있는 가능성 여부이다. 토지에 직접 방문했을 때 눈에 보이는 길을 현황도로라고 한다. 이것이 위의 사진처럼 지적도상에 '123-도' 이렇게 도로의 신분을 가지고 있어야만 도로이다. 현장에서는 도로로 쓰이지만 지적도상에서는 '123-전' 이렇게 지번이 도로가 아닐 경우 맹지임으로 토지개발에 문제가 발생할 수 있다. ( 위의 사진을 기준으로 하면 파랑 동그라미 쳐진 부분만 맹지가 아니다. )

 

 

토지가 있고 도로가 있지만 사이에 구거가 있는 경우는 구거 점용허가를 통해 도로와 접할 수 있는 방법도 있음으로 맹지로 보지 않는다.

 

 

 

위의 사진에서 처럼 대상 토지에 접한 현황도로의 지번이 '123-전'으로 되어있으므로 이것은 도로가 아닌 밭이므로 인접해 있는 땅은 맹지임을 알 수 있다.  ( 실제 사용은 도로로 쓰이더라도 서류상으로 도로가 아니면 건축이 불가하다. )

 

 

특히 도로와 관련하여 접도한 토지가 아니면 건축허가가 승인되지 않으며, 내 필지가 접도 했다고 무조건 건축이 가능한 것도 아니다.

 

개발 규모에 따라 도로 폭의 만족 요건이 다르기 때문이다.
(ex. 개발규모 1,512평 미만 시 진입도로 폭 4m 이상 /
개발규모 1,512평~9075평 시 진입도로 폭 6m 이상  /
도로 폭 4m 미만 1종 소매점 또는 주택만 가능) 이런 식이다.

 


또한 상수도 배수로 관로 확보를 위해 반드시 사도(타인 소유의 도로)를 거쳐야 할 경우 사도 지주의 토지사용승낙이 필요하며 승낙받지 않을 경우 개발행위허가는 반려되기 때문에 이러한 점을 반드시 유의해야 한다.

 

 

종합해보면 토지 투자는 사용목적에 적합한 용도(신분)에 도로가 맞닿아 있는(=맹지가 아닌) 땅을 단필지로 사야한다.(공동투자 X = 절대 안되는 것은 아니지만 공동투자는 매도가 어려움으로 지양하자) 

 

 


3️⃣ 매물 찾기 & 시세조사

매수하고자 하는 지역이 있다면 매물을 찾고 시세를 조사해야 한다. 매물 찾는 법은 크게 다섯 가지가 있다.

 

첫째 : 경/공매를 통한 물건의 확보

경쟁을 통해야 하고 좋은 물건을 싸게 사기는 힘들지만 돈만 있다면 원하는 물건을 깔끔하게 매입하기 좋다.

 


둘째 : 목적물 소유주 주소지로 직접 찾아가 매수 의사 전달
발품도 팔아야 하고 협상에 시간과 비용이 들지만 상당히 합리적인 가격에 매수할 수 있다.

 


셋째 : 매수지의 이장이나 지역유지를 통한 매입
실제로 좋은 땅을 사려면 이 방법이 가장 좋을 때가 있지만 일종의 커미션과 노력이 많이 필요하다.

 


넷째 : 공인중개사를 통한 매물 찾기
좋은 물건을 찾기가 어렵고 중간 복비 등이 포함되기 때문에 좋은 중개사를 만나지 못할 바에 직접 발품이 더 낫다고 본다.

 


다섯째 : 토지 판매업자를 통한 매물 받기 (중요
절대 비추! 99.99999999% 사기꾼들이 많으며(ex. 기획부동산) 특히 사용 가능한 땅을 목적에 맞게 판매한다 하여도(ex. 변형 기획부동산) 토지 분할 및 허가라는 명목으로 중간 커미션이 지나치게 높은 경우가 대부분이다. 

단필지로 구매를 했다면 손실을 확정 짓고 헐값에 매도라도 가능하지만 분할로 지분투자를 했을 시 일반적인 방법으로는 판매도 어려워 환금성이 낮은 토지투자를 더욱더 어렵게 만드는 매수방법이다.

정말 운이 좋아서 토지 업자에게 소액으로 투자하여 돈을 벌 수는 있다. 하지만 확률이 극도로 낮다. 내 생에는 수익을 실현하기가 어렵다고 생각하고 장기로 대응하는 마음이 아니거나 정말 이 방법밖에 없을 때가 아니면 투자를 하지 않는 것이 맞다.

 

 


땅을 사고 싶은데, 조건이 많고 너무 복잡해서 어렵다고 생각하시는 분들은 우선 '다음 지도'를 열고 지금 제일 잘 나가는 신도시나 계획도시 위성사진을 열어보자.

 


지금부터 20년 전 사진을 열어놓고 마음에 드는 토지를 매수했다는 가정하에  1년 단위로 어떻게 변화가 되어가는지 차근차근 변화되는 모습을 지켜보자. 

 

 

'도로가 뻣어 나가는 방향을 지켜보면서 어떤 위치에 어떻게 투자했을 때 얼마만큼의 수익이 생기고 어떻게 활용할 수 있었겠구나'를 모의로 연습을 해보자.

 


위성지도를 활용한 모의 투자 연습은 메인 도로를 따라 도시가 어떻게 세워지고 인구가 어떻게 채워지는지, 도시에 따라 어떤 특성과 방향성으로 뻣어가는지 배울 수 있는 최고의 방법이다.

 


이것을 수십 번 반복하다 보면 각 지목과 용도들이 국가와 기업의 계획에 의해 어떻게 변화되어가는 흐름이 보인다.

 

 

✔ 마지막으로 땅을 사기 전에 반드시 알아야 할 필살기!

 

내가 땅을 사기 전에 해당 지자체(시청) 주변 토목사무소 혹은 건축사무소에 방문하거나 전화를 해서 "00시 00구 0000 토지에 xxx평 토지에 xxx평 짜리 주택 or 창고를 지으려는데 가능합니까?"라고 물어보자. 그러면 법정도로로부터 사도, 도로, 배수로,  경사도, 성토, 절토 등의 여부를 체크해서 대략적으로 건축 가능 여부를 답변받을 수 있다.

 


각 지자체별로 조례가 상이하므로 해당 시청 주변 토목/건축사무소 전문가들이 정말 큰 도움이 된다. 다만 어떤 건축물을 정확히 무엇을 지을 것이고, 몇 평을 활용할 것인지 정확히 알고 말할 수 있어야 제대로 된 견적이 나온다.

 


만약 이 사람들이 이상한 눈으로 본다든지, 어렵다는 의사를 밝히면 그 땅은 정말 답이 없는 물건이다. 특정 위치에 건축허가, 개발행위허가 여부는 토지 가격에 미치는 영향이 매우 크다. 다각도로 고려하고 신중하게 투자해서 자본손실과 리스크를 최소화하고 내 재산을 지키자.

 


세상의 모든 일은 잘되나 못되나 내 탓이 기본이다. 모든 투자의 선택은 본인의 몫이며, 그 누구의 책임도 아닌 본인의 책임이다. 그래서 공부를 하고 최소한은 알아두고 투자를 하여야 한다. 이 글을 읽고 조금이나마 도움이 되어 당신의 인생에 커다란 행운이 찾아오길 바란다.🍀

 

 

 

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투자로 겪는 어려움이 있으신 분은 아래 글을 한번 읽어봅시다.

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